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주택 모기지 이자율 '꿈틀'…30년 고정 전국 평균 올해 5%까지 전망

사상 최저치를 기록했던 모기지 이자율이 오름세를 보이면서 재융자를 계획하는 주택 소유주들의 발걸음을 재촉하고 있다. 최근 월스트릿저널은 올 들어 모기지 이자율이 계속해서 오를 전망이며 재융자를 위해 모기지 이자율을 주시하고 있던 주택 소유주들이 움직여야 할 때라고 보도했다. 프레디맥에 따르면 지난 22일 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 4.08%까지 올라 올해 들어 처음으로 4%대를 넘어섰다. 15년 고정 이자율도 3.30%를 기록해 상승세를 이어갔다. 28일 이자율은 30년 고정이 3.99%, 15년 고정이 3.23%를 기록해 소폭 하락했다. 전문가들은 지난해보다 여전히 이자율이 낮기는 하지만 내년까지 이자율이 계속해서 상승할 것으로 내다봤다. 이 가운데 프레디맥과 패니메이 등 국책 모기지 기관과 모기지은행협회는 30년 고정 모기지 이자율이 올해 5%까지 오를 것으로 전망했다. 프레디맥 수석이코노미스트 프랭트 노대프트는 “최근 모기지 이자율과 연동되어 있는 10년 만기 국채 수익률이 올라가면서 모기지 이자율도 상승했다”며 “만약 재융자를 할 계획이라면 더 이상 기다릴 이유가 없다”고 말했다. 또 연방준비제도가 양적 완화 정책으로 시행하는 ‘오퍼레이션 트위스트’가 계획대로 6월에 끝나면 이자율은 가파른 상승세를 탈 것이라고 설명했다. 이밖에 물가상승에 따른 채권 값 하락도 이자율 상승의 변수가 될 수 있다. 하지만 이자율이 낮다고 해서 무턱대고 재융자를 하는 것은 금물이다. 현재 자신이 살고 있는 집에 얼마나 오래 머무를 것인지를 계획한 후 재융자에 드는 비용을 합산해 줄어드는 페이먼트보다 금액이 적은 지 등을 따져봐야 한다. 랜딩트리에 따르면 보통 재융자를 할 때는 주택 감정비용과 크레딧 체크 수수료, 각종 프로세싱 수수료 등으로 전체 융자금액의 2~4%를 지불해야 한다. 또 15년 혹은 30년 모기기 융자 기간 중 어떤 것이 더 유리한지 신중하게 고려해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 김동그라미 기자 [email protected]

2012-03-29

'점보 모기지' 상한선 내려…10월부터 62만5500달러로

점보 모기지 기준이 강화된다. 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥은 오는 10월 1일부터 현재 72만9750달러 이상인 점보 모기지 기준이 62만5500달러로 인하되고 다운페이먼트 기준도 강화한다고 밝혔다. 이에 따라 오는 10월 1일 이후 100만달러인 주택을 구입할 경우 다운페이먼트 비용은 27만달러에서 37만달러로 상승하게 된다. 이처럼 점보 모기지 기준이 강화되면서 주택구입자들의 부담이 가중돼 고급 주택 시장이 다시 침체에 빠질 수 있다는 분석이 나오고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 1분기 100만달러 이상 고급 주택 거래는 전년대비 두 자리수 이상 상승했다. 지난 3월 고급 주택 거래는 지난해 같은 기간에 비해 5.1% 상승한 것으로 나타났다. 질로의 스탠 험프리스 수석경제학자는 "점보론 기준이 강화되면 주택 시장에서 바이어들이 사라지게 될 것"이라며 "주택을 정리해 은퇴를 준비하는 사람들의 계획 수정이 불가피할 것으로 예상된다"고 말했다. 그 동안 점보 모기지 이자율이 낮은 수준을 기록하고 융자 은행들이 점보 모기지 기준을 완화하면서 고급 주택 시장도 활기를 띄었었다. 또 은행들은 다운페이먼트 비율을 20% 정도로 낮추고 요구 크레딧 점수도 700점 정도로 내려 점보 모기지 수요가 증가했었다. 곽재민 기자 [email protected]

2011-04-21

은행 모기지 채권 매매 규제 강화…다운페이 20%·대출 지분 5% 이상 보유 등

은행들이 주택 모기지 융자 채권들을 묶어 모기지담보부증권(MBS)로 팔려면 최소 20%의 다운페이먼트를 받아야 한다. 또한 융자기관들은 대출 지분의 5% 이상을 직접 보유해야 한다. 연방예금보험공사(FDIC)는 지난해 발효된 금융개혁법에 따라 이전보다 크게 강화된 주택 모기지 융자 관련 규제안을 29일 발표했다. 금융위기를 초래하는 데 큰 역할을 한 주택 모기지 융자 시장이 정상화 될 수 있도록 규제를 강화하는 동시에 투자자들이 공개된 리스크를 믿고 MBS를 거래할 수 있도록 최소한의 안전장치를 마련하겠다는 것이다. 특히 모기지 채권 지분 5% 이상 보유 규정은 융자기관이 해당 MBS에 어느 정도 책임을 질 수 밖에 없는 구조를 만들어 아무렇게나 모기지 융자가 이뤄질 수 없도록 할 것으로 기대된다. 융자기관들이 마구잡이식으로 내어 준 모기지 채권들로 만들어진 MBS가 이번 금융위기의 주범 중 하나였기 때문이다. 그러나 20% 다운페이먼트, 낮은 소득 대비 부채 비율 등의 까다로운 기준에 맞춰 이뤄진 모기지들은 지분 5% 보유 규정에서 면제된다. 염승은 기자 [email protected]

2011-03-29

주택시장에도 '봄바람' 부나…지난주 모기지 대출 신청 15.5% ↑

주택 시장에도 봄 기운이 도는 조짐이다. 9일 워싱턴에 본사를 둔 모기지은행가협회(MBA)는 지난주 주책 모기지 대출 신청건수가 전주보다 15.5%가 늘어났다고 밝혔다. 지난해 여름 이래 주간 상승폭으로는 최대다. 세부적으로는 재융자 신청 건수가 17.7%, 신규 대출 신청은 12.5% 각각 증가했다. 마이클 프레탠토니 MBA부회장은 "고용시장이 개선되면서 주택시장 회복의 길을 다지기 시작했다"며 "30년 만기 고정 모기지 금리가 5% 밑으로 2주째 유지되면서 잠재 주택 구매자들과 재융자 희망자들에게 경제성을 더해주고 있다"고 말했다. MBA에 따르면 지난주 접수된 모기지 대출 3건 중 2건은 재융자였다. 이성은 기자

2011-03-10

국책 모기지기관 패니메이·프레디맥 없애면…"30년 고정금리 상품 사라질 수도"

연방정부가 모기지 제도 대수술을 추진 중인 가운데 국책 모기지기관인 패니메이와 프레디맥이 사라질 경우 30년 만기 고정금리 융자를 받기 어렵게 될 것이라는 전망이 나왔다. 뉴욕타임스는 집을 사는 사람 대부분이 사실상 국책 모기지기관을 통해 30년 융자를 받고 있는 상황에서 국책 모기지기관을 없애 시장 자율에 맡기면 이런 좋은 조건의 대출을 받기 어려워져 바이어들의 부담이 가중될 것이라고 4일 보도했다. 바이어들은 주택 구입 시 대부분 컨포밍 융자를 받는데, 컨포밍 융자는 일반 은행이 대출하지만 그 채권을 국책 모기지기관이 매입해 준다. 이 때문에 은행은 좋은 조건에 30년 고정금리로 융자를 해 줄 수 있다. 하지만 정부는 모기지 제도를 근본적으로 바꾼다는 계획 아래 심각한 적자 상태인 패니페이와 프레디맥을 없애는 방안도 고려하고 있다. 이들 업체가 모기지 시장의 대부분을 차지하고 있지만 주택 경기가 어려워지면서 부실대출과 이에 따른 세금 지원이 늘어나고 있다는 비난에 따른 것이다. 곽재민 기자

2011-03-04

감정가 탓에 부동산 거래 망친다…예상보다 훨씬 낮게 측정돼 모기지 받기 힘들어

#5년 전 맨해튼 콘도를 72만 달러에 구입한 모 한인은 지난해 부동산 경기 침체를 감안해 67만5000달러에 팔기로 계약했다. 하지만 이후 감정가가 60만달러로 나오면서 구매자가 모기지를 받기 힘들어졌다는 이유로 계약을 파기했다. #B씨는 올 초 브루클린에서 두 가구 주택을 37만5000달러에 계약했다. 하지만 실업률이 높고 압류 주택과 숏세일 주택이 많은 곳이다 보니 감정가가 33만달러로 책정되면서 계약을 취소할 수 밖에 없었다. 반면 C씨는 세 가구 주택을 95만 달러에 계약한 뒤 감정가가 87만 달러로 결정되면서 계약을 파기할 뻔 했으나 다운페이를 50%까지 해 간신히 은행으로부터 모기지를 받을 수 있었다. 주택 또는 상가 매매를 할 때 감정가가 일반 시세보다 낮게 나와 부동산 거래가 취소되는 사례가 여전히 많은 것으로 나타났다. 금융위기를 몰고 온 서브프라임 모기지 사태로 급증했던 현상이 주택시장 침체와 함께 장기화되고 있다. 재미부동산협회 티나 김 회장은 "감정가격이 일반 시세보다 낮게 책정돼 요즘에는 최소 30%는 다운페이를 해야 감정가에 관계없이 모기지를 받을 수 있다"고 말했다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 지난 1월 설문조사 결과 10명 중 한 명 꼴로 일반 시세보다 낮은 감정가 때문에 거래가 깨지고 있다고 밝혔다. 15%는 감정가격이 낮게 나오면서 판매자가 가격을 낮추거나 구입자가 다운페이를 더 많이 하는 등 재계약 과정을 거쳐야 했다. 한인사회도 상황은 마찬가지다. 플러싱의 한 부동산 중개업체 한인 관계자는 "지난해 계약의 4분의 1이 낮은 감정가로 인한 계약 파기였다"고 전했다. 건설업자들도 낮은 감정가 때문에 피해를 입는다. 전미주택건설인협회(NAHB)는 감정가에 따른 거래 중단을 경험한 건설업체가 3분의 1에 달한다고 집계했다. 또 2009년보다 2010년 같은 기간에 감정가에 따른 거래 중단이 26%나 늘었다고 밝혔다. USA투데이 최근 이 같은 감정가의 문제기 압류 주택과 까다로운 융자 절차 때문이라고 지적했다. 부동산이 상승세를 지속할 때는 문제가 되지 않지만 요즘처럼 집값이 하락한 때는 주택 감정과 융자 절차가 까다로워진다. 현재 전국 주택 가격은 최고치를 기록한 지난 2006년에 비해 30% 떨어졌으며 많은 경제학자들은 추가 하락도 전망하고 있다. NAHB 수석 이코노미스트인 데이빗 크로는 "주택 감정사들은 상태가 나쁜 압류 매물의 가치를 결정하고 인근 주택의 감정가를 결정하기 때문에 아무리 집 시설이 뛰어나도 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없다"고 말했다. 최희숙 기자 [email protected]

2011-03-03

모기지 조정 프로그램…신청자 4명중 1명만 혜택

미국의 주택시장이 회생기미를 보이지 않고 있는 가운데 오바마 행정부가 실시한 모기지(주택담보대출) 조정 프로그램의 신청자 4명 중 1명만 혜택을 받은 것으로 나타났다. 월스트리트저널(WSJ)은 오바마 행정부의 모기지 조정 프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)를 신청한 270만명중 68만명만이 작년 말 현재 금리 조정 등의 혜택이 확정됐거나 잠정시행 기간 중인 것으로 나타났다고 28일 보도했다. WSJ의 분석에 따르면 신청자 중 절반인 약 130만명이 탈락했는데 이중 26만6천명은 서류 미비로, 25만5천명은 모기지 상환능력을 갖춘 것으로 판명돼 조정을 받지 못했다. 기준선인 73만달러 이상의 대출을 받았거나 디폴트(채무불이행) 위험이 임박하지 않은 것으로 분류돼 탈락한 사람도 상당수에 달했다. 또 77만명은 처음에 적격판명을 받아 조정혜택을 받았다가 서류미비 등의 사유가 발견됨에 따라 중간에 탈락한 것으로 집계됐다. 미 정부의 HAMP는 조정혜택이 확정되기 전 3개월의 잠정시행 기간을 거쳐야 하며 이 기간에 부적격 사유가 드러나면 탈락하게 된다. 업계에서는 HAMP의 자격 기준이 업계의 개별 은행이나 대부업체보다 엄격해 조정혜택을 받기가 쉽지 않다는 지적이 나오고 있다. 이처럼 승인 실적이 부진해지면서 2009년 오바마 행정부가 HAMP를 개시할 때 추정했던 소요예산 750억달러중 최근까지 10억달러만 소진된 것으로 집계됐으며 공화당 일부 의원들은 이 프로그램의 무용론을 제기하고 있다.

2011-02-28

[융자동향] 지난주 모기지 금리 작년 4월래 최고…30년 만기 고정 모기지 금리 평균 5.05%

지난주 30년 만기 고정 모기지 금리가 5%를 넘어 지난해 4월 이래 최고치로 상승한 것으로 조사됐다. 연방정부 주택 융자기관 프레디맥이 발표한 주요 모기지 시장 조사(PMMS)에 따르면 지난 주 30년 고정 금리 모기지(FRM, 2월 10일 기준)는 전국 평균 5.05%(0.7포인트)를 기록, 전주 4.81% 보다 0.24%포인트 상승했다. 지난해 같은 시기의 30년 고정 모기지는 4.97%였다. 재융자를 할 때 많이 사용되는 15년 고정 모기지 금리는 4.29%(0.7포인트)를 기록, 전주 평균 4.08% 보다 0.21%포인트 올랐다. 지난해 같은 기간 15년 고정 모기지는 4.34%였다. 5년 만기 재무부 채권 하이브리드 변동 모기지 금리(ARMs)는 3.92%(0.6포인트)를 기록, 전주 3.69%보다 0.23%포인트 상승했다. 전년 동기 5년 변동 모기지 금리는 4.19%였다. 1년 변동 모기지 금리는 3.35%(0.6포인트)를 기록, 전주 3.26%보다 0.09% 포인트 올랐다. 지난해 같은 기간 이 금리는 4.33%였다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 부사장 겸 수석 이코노미스트는 “장기 채권 수익률이 경기지표가 호전되면서 상승, 이와 연동하는 모기지 금리도 올랐다”며 “그 결과 30년 만기 고정 모기지 금리 평균이 작년 4월 이후 최고치를 기록했다”고 말했다. 이성은 기자

2011-02-17

모기지 연체율 4분기 연속 감소…주택 가격은 다시 하락세

주택 소유주의 모기지 페이먼트 연체가 지속적인 감소세를 나타났다. 하지만 주택 가격이 다시 하락세로 접어듬에 따라 2011년 부동산 시장이 개선될 것이라는 전망이 퇴색하고 있다. 크레딧업체인 트랜스유니온이 발표한 보고서에 따르면 지난해 4분기 60일 이상 모기지 페이먼트를 연체한 주택 소유주는 6.41%로 2009년 같은 기간의 6.89%이후 4분기 연속 감소했다. 가주의 경우 2010년 모기지 페이먼트 연체율은 11%에서 9.14%로 하락해 가장 큰 감소세를 보였으며 이 기간 LA를 비롯한 샌디에이고와 샌프란시스코 등 가주 주요 도시 주택 가격은 상승한 것으로 조사됐다. 하지만 전문가들은 연체율이 4분기 연속 둔화되고 있지만 집값이 다시 떨어지고 있어 아직 안심하기에는 이르다고 지적했다. 트랜스유니온 파이낸셜 서비스 유닛의 팀 마틴은 "지난해 모기지 페이먼트 연체율이 계속 하락했지만 이는 소폭에 그쳤다"며 "주택 가격과 공급이 모기지 페이먼트 연체에 가장 큰 영향을 미치는 요소인데 집값이 떨어지고 있는 상황에서 올 해 부동산 시장이 개선될지는 아직 미지수"라고 말했다. 곽재민 기자

2011-02-16

다운페이 비율 크게 올렸다…모기지 은행들 조건 더 깐깐

모기지 은행들이 주택 구입시 바이어가 부담해야 하는 다운 페이먼트 비율을 크게 인상하는 등 주택구입 조건을 강화한 것으로 나타났다. 16일 월 스트리트 저널(WSJ)이 질로우닷컴의 자료를 인용한 보도에 따르면 전국 9개 주요 도시의 지난해 4분기 다운 페이먼트 중간값은 22%로 올랐다. 이는 최근 3년새 2배나 늘어난 것으며 지난 1997년 질로우닷컴이 관련 자료를 조사하기 시작한 이 후 최고 수준이다. 이처럼 다운 페이먼트 비율이 높아진 것은 모기지 연체와 압류 등이 급증하면서 은행들이 손실을 줄이기 위해 바이어들에게 많은 다운 페이먼트를 요구하고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 실제로 지난 2009년 세인트루이스 연방준비은행의 연구 결과 다운페이먼트와 같은 바이어의 자기부담금 비율이 높아질수록 연체가 줄고 주택 가격 하락으로 인한 은행들의 피해는 줄어드는 것으로 조사됐다. 그러나 시장 전문가들은 은행이 주택 구입자에게 높은 비율의 다운페이먼트를 요구하는 것은 금융권의 손실을 줄이는데 효과적이지만 잠재 바이어들의 주택 구입을 가로막아 부동산 시장 침체의 장기화로 연결되는 요소로 작용할 수 있다고 분석했다. 게다가 지난주 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 5%대를 넘어서고 있는 상황에 주택 구입 조건 강화는 잠재 바이어들에게 큰 부담으로 작용하고 있다. 이로 인해 일부 잠재 바이어들은 비교적 다운페이먼트 비율이 낮은 연방주택국(FHA)이나 재향군인 모기지로 눈을 돌리고 있지만 이마저도 추가 금리가 적용돼 주택 구입이 어렵기는 마찬가지인 상황이다. PMI그룹의 데이비드 버슨 수석 경제학자는 "높은 다운페이먼트는 은행의 위험을 줄이지만 부동산 시장의 움직임을 저해할 수 있다"며 "은행과 바이어간 밸런스를 맞추는 것이 최선의 해결책이 될 것"이라고 말했다. 한편 지난해 4분기 LA지역의 다운페이먼트 중간값은 24.1%인 것으로 조사됐다. 곽재민 기자 [email protected]

2011-02-16

[융자동향] 지난주 평균 30년 모기지 금리 4.81%

지난주 30년 모기지 금리 평균이 4.81%를 기록하며 전주와 비슷한 수준을 유지했다. 연방정부 주택 융자기관 프레디맥이 발표한 주요 모기지 시장 조사(PMMS)에 따르면 지난 주 30년 고정 금리 모기지(FRM, 2월 4일 기준)는 전국 평균 4.81%(0.8포인트)를 기록, 전주 4.80% 보다 0.01%포인트 상승했다. 지난해 같은 시기의 30년 고정 모기지는 5.01%였다. 재융자를 할 때 많이 사용되는 15년 고정 모기지 금리는 4.08%(0.8포인트)를 기록, 전주 평균 4.09% 보다 0.01%포인트 하락했다. 지난해 같은 기간 15년 고정 모기지는 4.40%였다. 5년 만기 재무부 채권 하이브리드 변동 모기지 금리(ARMs)는 3.69%(0.7포인트)를 기록, 전주 3.70%보다 0.01%포인트 떨어졌다. 전년 동기 5년 변동 모기지 금리는 4.27%였다. 1년 변동 모기지 금리는 3.26%(0.6포인트)를 기록, 전주와 같았다. 지난해 같은 기간 이 금리는 4.22%였다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 부사장 겸 수석 이코노미스트는 “지난주 모기지 금리는 상대적으로 안정세를 보였다”며 “부동산 중개인 협회(NAR)에 따르면 지난해 4분기 주택가격은 지난 1971년 이래 가장 어포더블, 즉 가장 알맞은 것으로 기록됐다”고 말했다. 이성은 기자

2011-02-10

주택 융자·이자율 등 각종 정보, 우리 웹사이트 통해 얻으세요

엘몬테 지역에서 리커마켓을 운영하고 있는 마이크 헤레스는 최근 자신의 주택 재융자를 위해 인터넷을 이용하고 있다. 헤레스는 "예전에는 융자 브로커에게 연락해서 일을 맡겼는데 요즘은 인터넷으로 먼저 이자율이나 각종 조건 등을 검색한 후 실무자들과 이야기를 하고 있다"며 "인터넷에 각종 정보들이 잘 나와있어 조금만 신경쓰면 많은 도움을 받을 수 있다"고 말했다. 뉴욕타임스는 거대 융자업체마다 인터넷 홈페이지를 융자 실수요자들이 쉽게 알 수 있도록 고치면서 많은 도움을 주고 있다고 보도했다. 융자자와 은행을 연결해주고 있는 렌딩트리(Lending Tree)의 경우 지난 연말 웹사이트를 대대적으로 개편했다. 기본적으로 각 은행을 통해 받을 수 있는 이자율과 함께 최근 업계 동향을 포함한 다양한 정보와 실제 융자를 받은 사람들의 후기 및 질문과 답변 코너까지 상세하게 게재하고 있다. 온라인 융자업체인 퀴큰론스(Quicken Loans)는 이 업체를 통해 융자를 받은 사람들의 경험담을 긍정적인 것은 물론 부정적인 것까지 공개하면서 수요자들의 신뢰 쌓기에 주력하고 있다. 이 업체는 올 3월부터 감정부터 클로징까지 융자 과정을 실시간으로 모니터할 수 있는 아이폰용 애플리케이션도 제공할 계획이다. 온라인 업체들뿐 아니라 대형은행들도 인터넷 활용도를 높이고 있다. 뱅크오브아메리카는 '듀얼 패스'(Dual Path) 온라인을 통해 주택 초보 구입자와 경험자를 위한 섹션을 따로 제공하고 있다. 은행측은 "9학년 정도만 되면 이해할 수 있는 수준으로 쉽고 간단하게 인터넷 정보 코너를 만들고 있다"고 밝혔다. 시장조사기관 해리스인터랙티브가 2010년 12월 1300명의 주택 소유주를 대상으로 실시 발표한 조사에 따르면 61%가 인터넷 등을 통해 주택 융자 상품을 비교한 후 선택하는 반면 나머지 39%는 사전 조사없이 처음 선정한 곳에서 융자를 받는 것으로 나타났다. 이는 일반 상품의 경우 90%가 넘는 소비자들이 인터넷 등을 통해 가격 정보를 비교하는 것에 비하면 아직 매우 낮은 수준이다.

2011-02-09

"융자조정 호기" 긴줄…텐트촌까지 등장

미 대형은행 담당자 총출동 무료에 성공 확률 높아 인기 샌프란시스코서도 원정 대기 "모기지 페이먼트 조정 받으세요." 주택 융자 조정 성공 확률이 높은 것으로 유명한 비영리단체 NACA((Neighborhood Assistance Corporation of America)의 '주택 차압 방지 박람회(Save The Dream Tour)' LA행사가 오늘(20일)부터 시작된다. 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪고 있는 남가주 지역의 주택 소유주들을 위해 마련된 이번 행사에는 뱅크오브아메리카 웰스파고 체이스 등 10~15개 대형은행의 융자 담당자 50여명이 참석하며 NACA의 카운슬러 250여명도 참여한다. 은행 관계자들이 주택 융자금 상환 이자율 재조정과 재융자 등에 대한 상담을 직접 해주며 신청서 작성 워크숍 상담 면담 등으로 진행된다. NACA의 행사는 비용이 전혀 안드는 무료 서비스인데다 융자 조정 확률이 높아 인기가 높다. 이를 반영하듯 행사가 열리는 USC인근 LA스포츠 아레나에는 이미 4일 전부터 희망자들이 몰렸고 텐트촌까지 만들어졌다. 행사 시작 하루 전인 19일 오전에는 대기자 줄이 200피트까지 이어졌다. 제일 앞자리를 차지한 아구스 세사씨 부부는 "대형 은행의 융자 담당자들이 직접 융자 재조정을 해준다고 친구가 알려줘 샌프란시스코에서 왔다"며 "17일 새벽 2시에 현장에 도착해 첫번째 자리를 맡을 수 있었다"고 말했다. 그는 "현재 월 모기지 페이먼트가 5000달러인데 1000달러 이상만 줄이면 집을 지킬 수 있을 것 같다"고 말했다. 또 다른 주택 소유주 역시 "월 2500달러의 모기지 페이먼트를 내고 있는데 곧 변동 모기지로 바뀔 예정이어서 이를 낮은 이자율의 고정으로 변경하고 싶어 줄을 섰다"며 "NACA측 관계자가 나와 참가자 10명중 8명이 융자 조정을 받았을 만큼 성공률이 높다고 말해 융자 조정에 대한 기대감이 크다"고 덧붙였다. 이번 행사는 30일까지 11일간 열리며 상담은 오전 8시~오후 9시까지 진행된다. NACA의 관계자는 "지난 2009년 11월 LA컨벤션센터에서 5일간 열렸던 행사에도 5만명이 참석할 정도로 성황을 이뤘다"며 "집계 결과 융자 조정을 받는 확률이 80%에 이르는 것으로 나타났다"고 밝혔다. NACA는 지난 1990년 보스턴에서 창립됐으며 첫주택 구입 지원과 융자 재조정은 물론 주택관련 서비스를 제공하는 비영리단체다. LA를 비롯 전국 40여곳에 지부를 두고 있다. 박람회에 대한 더 자세한 정보는 NACA 웹사이트(https://www.naca.com/)에서 확인할 수 있으며 다음 박람회는 2월3일부터 7일까지 애리조나주 피닉스 컨벤션센터에서 열릴 예정이다. ▶문의:(888)499-6222 글.사진=진성철 기자

2011-01-19

재융자 신청 급감…융자 승인 받기 여전히 어려워

융자 은행들 신규 융자 기준 강화 낮은 다운 페이먼트 FHA도 엄격 잠재적 바이어들 주택 구입 늦춰 차압 위기, 정부 도움 받기 어려워 현 상황하에서는 미래를 알려주는 수정볼을 갖고 있지 않고서야 주택 시장의 한치 앞을 내다보기란 어렵다. 2011년 주택 시장에 대해서 주택 시장이 회복된다는 측과 2011년까지는 부진할 것이라는 편으로 나눠져 팽팽하게 맞서고 있기 때문에 주택 소유주나 주택을 구입하려는 잠재적 바이어들의 마음은 답답하기만 하다. 올 한해 동안의 주택 시장에 대한 전망은 이견을 보이고 있지만 2011년 초의 주택 시장에 대한 5가지 트렌드에 대해서는 상당수의 부동산 전문가들이 의견 일치를 보이고 있다. 뱅크레이트닷컴은 전문가들이 예측하는 2011년 상반기의 주택 시장 트렌드를 소개하고 있다. ◆ 재융자 연기 2011년이 2010년과 확연하게 차이를 보일 분야가 바로 모기지 재융자 시장이다. 모기지은행연합(MBA)의 마이클 프라탄토니 부회장은 "4%대를 벗어난 모기지 이자율도 한 원인이 되겠지만 이미 재융자를 받을 주택 소유주들은 다 받았고 재융자를 신청하지 않은 주택 소유주들은 재융자 신청 자격에 미달하기 때문에 재융자 신청 건수가 급감할 것"이라고 설명했다. 에퀴티에 여유가 있고 신용점수 또한 좋고 안정적인 직업을 가지고 있는 등 재융자 신청 자격에 부합하는 주택 소유주들은 2009~2010년 새에 이미 재융자를 마친 경우가 많아서 2011년에 재융자를 다시 할 필요가 없다는 것. 그에 따르면 여전히 낮은 수준의 모기지 이자율 등 재융자를 하는 것이 유리함에도 불구하고 지난 2년간 재융자를 하지 않은 주택 소유주들은 에퀴티가 없거나 재융자 받기에 부족한 경우가 많고 직업이 불안정하거나 신용점수가 나빠 올해도 재융자 받기가 어려울 것이라고 그는 덧붙였다. ◆ 까다로운 융자 조건 올해도 지난해와 마찬가지로 주택 융자 승인받기가 어려울 것이라는 건 다수가 아는 사실이다. 여전히 까다로워진 융자 기준은 조기에 완화될 것 같지 않다는게 전문가들의 분석이다. 여전히 부실대출에 대해 보수적인 잣대를 들이대는 융자 은행들의 태도가 쉽사리 바뀌지 않을 것이며 국채 모기지 기관인 패니매와 프레디멕 등이 이미 판매한 부실 노트에 대한 환매를 요구할 가능성도 있기 때문에 융자 은행들은 신규 융자에 대한 기준을 더욱 강화할 가능성이 높다. 한 융자 관계자는 "융자 은행들이 대출에 대해 극도로 주의를 기울이고 있는데다 엄청난 양의 서류와 디파짓 비율을 높일 것을 요청하고 복수의 신용점수 확인은 물론 소득 증명서류 주택감정서 등도 요구하고 있는 등 주택 융자 승인 받기가 매우 어렵다"고 설명했다. 낮은 다운 페이먼트 비율로 인기가 높은 FHA 융자 역시 2011년에는 기준이 더욱 엄격해질 것으로 보인다. ◆ 주택구입 지연 주택 공급량도 넘쳐나는데다 낮은 모기지 이자율과 폭락한 주택가격 등 그 어느 때보다도 주택 구입 환경은 매우 좋은 상황이다. 그러나 잠재적 바이어들은 주택 구입을 미룰 것으로 보인다. 실제로 패니매가 조사한 설문 결과를 보면 응답자의 10명중 3명 이상이 주택 구입보다는 임대할 것이라고 답했다. 하지만 포클로저레이다닷컴의 션 오툴 최고경영자(CEO)는 "모기지 이자율이 오르고 있기 때문에 주택 구입을 서두르는 것이 바람직하다"며 "모기지 이자율이 상승하면 주택 가격이 더 떨어져 상승 효과는 상쇄될 수 있지만 그래도 이자율이 조금이라도 낮을 때 구입하는 것이 현명한 처사"라고 강조했다. ◆ 주택 판매가 하락 올해에도 셀러들이 주택을 판매하기란 어려운 한 해가 될 것이라는 게 부동산 업계 관계자들의 전망이다. 융자 신청 자격을 보유한 주택 바이어를 찾기도 어려운데다 차압 절차 중인 그림자 재고(Shadow Inventory)도 상당한 물량이 있기 때문에 정상적인 형태의 주택 매매가 힘들 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 높은 실업률과 차압 물량의 증가는 추가적인 주택 가격 하락을 야기할 것이기 때문에 셀러가 원하는 판매가 보다 상당 수준 낮아야만 바이어의 관심을 끌 수 있다. ◆ 차압 위기 주택 소유주 구제 난관 모기지 페이먼트를 하지 못해 차압 위기에 놓은 주택 소유주 구제책이 제 구실을 하지 못하고 있는 가운데 이러한 상황이 올해에도 크게 변하지 않아서 차압 위기에 몰린 주택 소유주들이 정부의 도움으로 위기에서 빠져나오기가 어려울 것이라고 전문가들은 예측했다. 오툴 CEO는 "물론 원금 삭감과 이자율 조정 등 좋은 조건으로 융자조정을 받는 경우도 있지만 이는 매우 희귀한 경우"라며 "대부분의 융자조정 신청자들은 복잡하고 어려운 차압 절차에 절망감과 실망감에 부딪히는 경우가 더 일반적이며 융자조정에 성공하더라도 영구적인 조치가 아닌 일시적인 경우가 많다"고 말했다. 이어 그는 "융자조정을 받을 수 있다는 보장이 없지만 시도해 보는 것은 그리 나쁘지 않은 선택"이라고 덧붙였다. 진성철 기자 [email protected]

2011-01-19

홈 오너, 융자조정에 '안심'…깡통주택에 '한숨'

힘들게 융자조정을 받았으나 시세와 너무차이가 나는 은행빚때문에 고민에 빠진 홈 오너들이 많다. 　융자조정으로 한달에 수백달러의 페이먼트 지출을 줄일 수 있으나 깡통주택(시세보다 은행빚이 많은 주택)이라는 현실성때문에 홈오너의 마음은 여전히 괴롭기만 하다. 　집값이 빨리 회복되기를 기대하지만 한·두푼도 아니고 10만달러이상의 가치상승은 당분간 기대하기 힘들기 때문이다. ▶사례=랜초 쿠카몽가에 거주하는 40대 이모씨는 한달전 융자조정을 받았다. 처음 융자조정을 신청할때는 성공만하면 모든 것이 해결될 것처럼 보였다. 부담없이 내집에 거주할 수 있을 것이라고 생각했다. 그러나 막상 융자조정을 받고나니 허탈한 마음으로 아내와 함께 매일밤 또 다른 고민을 하고 있다. 융자조정을 받기전 이씨의 모기지 페이먼트는 2500달러 수준이었다. 융자금 50만달러에 5년 고정의 6% 이자만 내는 프로그램을 갖고 있었다. 이씨는 융자조정을 받고나서 월 페이먼트는 1750달러로 감소했다. 월 750달러를 줄인셈이다. 수치상으로 보면 이씨 가계에 큰 도움이 되는 것처럼 보이지만 주택가치를 생각하면 가슴이 내려앉는다. 이씨의 모기지 부채는 1차가 50만달러이고 에퀴티 라인 오브 크레딧으로 빼서 쓴 돈이 17만달러다. 총 부채는 67만달러다. 그러나 이씨 집과 비슷한 사이즈의 뒷집이 2주전 43만달러에 팔렸다. 이씨네 주택가격 시세가 43만달러가 된 것이다. 이씨는 "은행부채와 주택가치가 같아지려면 앞으로 24만달러가 올라야되는데 언제 회복될지 기대하기 힘들것 같다"고 한숨을 쉬었다. 이씨는 은행들이 원금손실을 피하기위해 융자조정을 해준것 같다는 기분이 든다고 말했다. 은행들은 융자조정을 해줘서 최소한의 이자를 받을 수 있고 차압이나 숏세일시 발생하는 원금손실을 막을 수 있기 때문이라는 것이다. 이씨는 월 1750달러에 방 4개짜리 주택을 얻기 힘들다는 생각에 싼 렌트를 사는 심정으로 살고 있다고 전했다. ▶실태=최근들어 이러한 사례로 고민하는 홈오너들이 적지 않다. 융자조정을 받으면 경제적 부담에서 벗어날 것처럼 보였지만 막상 성공하면 남아있는 빚때문에 또 다른 갈등을 하게된다. 주택 가치와 빚이 엇비슷한 상태라면 조정된 모기지 페이먼트로 그냥 사는 것이 좋지만 빚이 월등히 많은 상태라면 내집이라는 기분이 안들기 때문이다. 이런 이유로 융자조정을 받은 홈오너들중에는 몇개월정도 페이먼트를 하다가 집을 포기하고 숏세일이나 차압을 하는 경우도 발생하고 있다. 한인 최모(글렌데일 거주)씨는 3개월전 융자조정을 받았다. 한달에 580달러를 줄였지만 빚이 주택가치보다 17만달러~19만달러 정도가 높아 집을 포기하기로 마음 먹었다. 최씨는 다시 모기지 페이먼트를 중단하고 새로운 재기의 기회를 찾아보기로 했다. 실제로 융자조정을 받은 홈오너들 중에서 또다시 페이먼트를 연체하는 비율이 30~40%에 이르는 것도 이러한 사례와 무관하지 않다. ▶전문가 진단=리멕스 메가 부동산의 제니 유씨는 "모기지 빚이 감정가보다 높은 상황에서 월 몇백달러의 페이먼트 조정이 홈오너들한테 큰 선물이 되기 힘든 경우가 많다"고 말했다. 유씨는 "홈오너 상황에 맞춰 융자조정과 원금을 삭감해주면 경제적으로 힘들어도 쉽게 내집을 던지는 사례는 줄어들 것"이라고 지적했다. 전문가들은 융자 조정을 받아도 결과에 만족스럽지 않은 홈오너들은 현재 주택 가치와 채무 상태 가계 수입 등 재정적인 분석을 통해 결정을 내려야 한다고 조언하고 있다. 박원득 부동산 전문기자

2011-01-19

까다로운 주택융자 서류 '한글 작성 의무화' 가주의회 법안 상정

복잡하고 까다로운 주택담보(Mortgage) 융자 서류를 영어 외에 한글로도 작성토록 의무화하는 법안이 가주 의회에 상정됐다. 지난 달 27일 상정된 이 법안(AB1160)은 벌써부터 아태권익옹호 단체들과 법률센터를 비롯 의원들의 폭넓은 지지를 받고 있어 통과 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 중국계 폴 퐁 하원의원(민주)이 발의하고 길 세디요 상원의원(민주·LA)이 후원하고 있는 이 법안은 소비자들이 은행, 크레딧 유니온 등 모기지 융자기관과 계약 과정에서 영어가 아닌 한국어 등 소수계 언어를 사용했다면 계약서도 같은 언어로 작성토록 의무화시키자는 내용을 담고 있다. 해당 언어는 스패니시를 비롯해 한국어와 중국어, 베트남어, 타갈로그어 등 5개로, 모기지 융자기관은 융자조건이나 상환 기간 등을 모두 해당 언어로 번역해 제공해야 한다. 뿐만 아니라 융자기관은 신청자에게 서류에 쓰여진 전문용어를 이해하기 쉽게 설명하고 알려줘야 한다고 명시하고 있다. 현재 가주법은 지난 2004년 주디 추 전 하원의원이 발의했던 ‘소수계 언어 계약서 작성법(AB 309)’에 따라 자동차 판매 및 리스, 무담보 개인융자, 1개월 이상의 렌트계약, 법률서비스만 소수계 언어로 작성하도록 돼 있으나 융자 서류는 제외돼 있다. 법안을 지지하고 있는 융자책임센터(CRL)의 폴 레오나드 디렉터는 “융자서류는 영어를 모국어로 쓰는 미국인들도 이해하기 어려운 서류”라며 “따라서 새 법안은 이민자들이 융자 절차나 용어를 쉽게 이해하는데 도움이 될 것”이라고 찬성을 표시했다. 폴 퐁 하원의원은 본지와의 인터뷰에서 “최근 모기지 융자 사기가 급격히 늘어나고 있는 것은 계약자들이 규정을 제대로 모른 채 서명만 하기 때문”이라며 “이 법안은 가주내 주택구입자의 40%를 차지하는 소수계 모기지 융자 신청자들을 보호할 뿐만 아니라 주택구입 상식도 늘려줄 것으로 믿는다”고 설명했다. 장연화 기자 [email protected]

2009-03-03

실직자 주택 페이먼트 낮춰…씨티그룹, 한달 500불로

실업자들을 위한 차압 방치책이 처음으로 금융권에서 나왔다. 씨티그룹은 3일 모기지 페이먼트를 연체하고 있는 주택소유주가 실직을 하면 일정기간 모기지 페이먼트를 500달러로 낮춰주는 것을 골자로 하는 '실업자 보조 프로그램'을 발표했다. 실업자 융자조정 혜택은 60일 이상 모기지 페이먼트를 연체한 주택소유주에게만 주어지며 씨티그룹 계열 모기지업체인 씨티모기지로부터 융자를 받고 또 씨티모기지가 현재 모기지를 소유하고 있어야 한다. 김현우 기자 [email protected]

2009-03-03

밸리 동부지역 첫 주택 구입자 '무이자로 돈 갖다 쓰세요'

LA에서 첫 주택 구입시 시정부로부터 최대 7만5000달러까지 무이자로 융자금을 지원받을 수 있는 길이 열렸다. LA시의회는 현재 재개발 프로젝트가 진행중인 이스트 밸리지역내에서 집을 장만할 경우 가구당 최대 7만5000달러씩 총 200만달러를 지원하는 '무이자 융자 프로그램'을 2일 승인했다. 지원 대상 주택이 들어선 지역은 밸리 동쪽으로 파노라마 시티 파코이마 미션 힐스 선 밸리 노스 힐스 노스 할리우드 실마 등이다. 무이자 융자 혜택을 받기 위해서는 기존 모기지 회사가 적용하는 신용등급 등 자격 요건을 갖춰야 한다. 심사에서 통과한 신청자들은 새 주택이나 기존의 차압된 주택 구입시 무이자로 융자를 받을 수 있다. 단 주거가 아닌 투자 목적으로 집을 구입했을 경우엔 지원대상에서 제외된다. 시정부는 매달 상환금액이 부담스러운 신청자들을 배려해 융자 상환기간을 최고 45년까지 연장 페이먼트를 낮출 수 있도록 했다. 이같은 소식은 사상 최악의 주택 차압사태가 지속되고 있는 상황에 나온 것이어서 LA시민들에게 희소식으로 받아들여지고 있다. 지원 대상인 밸리 동부지역은 지난 2007년 이후 부동산 가격이 폭락하면서 1000여채의 주택이 차압 위기에 놓일 정도로 상황이 악화되고 있다. 무이자 프로그램 예산을 조정하고 있는 지역개발국(CRA)측에 따르면 최근 이 지역내 차압 주택이 늘면서 모기지 사기 피해도 증가하고 있는 실정이다. 혜택 지역인 밸리 동부지역을 지역구로 하고 있는 리처드 알라콘 시의원은 "아메리칸 드림이 '아메리칸 악몽'으로 변하고 있는 실정에서 시민들을 위한 과감한 시도가 필요하다"며 "자격이 있는 가정에 새 집을 장만할 수 있도록 도와 지역사회를 안정시키고 삶의 질을 높여야 한다"고 무이자 프로그램을 지지했다. 시정부는 무이자 융자 프로그램을 지원받길 원하는 가정의 신청을 접수한 뒤 수개월내로 실행에 옮길 예정이다. ▷문의: LA시민원서비스 무료전화 311 정구현 기자 [email protected]

2009-02-03

30년 고정 모기지 이자율 '4.5%까지 내릴 수도'

30년 고정 모기지 이자율이 4.5%까지도 내려갈 가능성이 높은 것으로 나타났다. 월스트리트저널은 연방준비제도이사회(FRB)가 국채 모기지 업체인 패니매 프레디맥 지니매 등으로부터 모기지 채권 구입을 시작해 모기지 금리가 추가 하락할 것이라고 6일 보도했다. 신문에 따르면 FRB가 모기지 채권 구입을 시작함으로써 투자자들의 투자 심리가 안정을 찾아 재무부 채권과 모기지 이자율 사이의 이자율 차이인 스프레드가 줄어들고 있다는 것이다. 특히 30년 고정 모기지 이자율은 10년 만기 재무부 채권 수익률과 연동되는데 스프레드는 1.5~2.0%가 일반적이다. 그러나 지난해 금융위기 때는 스프레드가 2.8%까지 확대돼 모기지 이자율이 상승했다. 하지만 최근 FRB의 모기지 채권 구입으로 스프레드가 2.0% 이하로 떨어지고 있으며 1.5%까지 하락이 가능하다는 분석이다. 이렇게 되면 지난주 5.1%를 기록했던 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 4.5%까지 하락할 수도 있다는 것이 월스트리트저널의 분석이다. 한편 패니매와 프레디맥 등은 FRB에 모기지 채권을 판매해 확보한 자금으로 시중 융자은행으로부터 모기지 채권을 구입함으로써 모기지 시장이 보다 활성화되는 추가적 효과도 기대할 수 있다고 융자전문가들은 전하고 있다. 김현우 기자

2009-01-06

모기지 이자율 4년만에 최저…30년 고정 5.47%

모지지 이자율이 4년여만에 최저 수준을 기록하는 등 지속적인 하락세를 보이고 있다. 이번주 30년 고정 전국평균 이자율은 5.47%로 지난주의 5.53%에 비해 0.06%포인트가 하락했다. 작년 같은 기간의 6.11%에 비해서는 0.64%포인트가 떨어졌다. 30년 고정의 이자율은 지난 2004년 3월 5.4%이후 4년9개월만에 최저치다. 한편 15년 고정이자율은 지난주 5.33%에서 5.20%로 하락했다. 반면 5년 변동이자율은 5.82%로 1년 변동 이자율도 5.09%로 소폭 올랐다. 이은영 기자

2008-12-11

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